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土地の評価はどのようにするのか

 郡上市に所在する土地の固定資産税の評価は、地方税法及び総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて、「市街地宅地評価法」または「その他の宅地評価法」により行っています。
 具体的には次の手順で評価を行います。

■市街地宅地評価法の流れ
  1. 用途地区の区分
  2. 状況類似地区の区分
  3. 主要な街路の選定
  4. 標準宅地の選定
  5. 標準宅地の適正な時価の評定 ← 基準宅地・標準宅地による均衡確保(地価公示価格等の7割を目途)
  6. 主要な街路の路線価の付設
  7. その他の街路の路線価の付設
  8. 各筆の評点数の付設 ← 画地計算法の補正の適用
  9. 各筆の評価額の算出 ← 提示平均価額による均衡確保(評点1点当たりの価額)

 

1.用途地区の区分

 用途地区の区分とは、宅地の利用状況が共通な地域を区分することです。これは、路線価を付設するため、また画地計算法を適用するために必要な作業です。
 用途地区の区分は、次のとおりに区分されます。
繁華街/高度商業地区/普通商業地区/大工業地区/小工業地区/家内工業地区/併用住宅地区/高級住宅地区/普通住宅地区/集団地区/村落地区/観光地区

2.状況類似地区の区分

 状況類似地区の区分は用途地区を細分化し、路線価付設の基礎となる標準宅地の選定のための準備作業となります。この区分を通じて、選定すべき標準宅地を明確にし、評価の適正化・均衡化を図ります。

3.主要な街路の選定

 主要な街路は、街路の状況及び価格事情が標準的な指標となる街路を、原則として状況類似地域ごとに1箇所選定します。この場合、国道であっても必ずしも主要な街路として選定されないこともあります。

4.標準宅地の選定

 標準宅地は、主要な街路に沿接する宅地のうちから、間口、奥行、形状等からみて標準的なものと認められる宅地を選定します。

5.標準宅地の適正な時価の評定

 標準宅地は、属している用途地区の用途と同一用途に使用され、その土地の上に建築されている家屋の規模、程度等が標準的な宅地を選定し、適正な時価の評定に当たって判断を誤らせないようにします。

6.主要な街路の路線価の付設

 地価公示価格、不動産鑑定評価等を活用し、その7割を目途に1m²当たりの評点数を路線価として付設します。

7.その他の街路の路線価の付設

 その他の街路の路線価は、主要な街路の路線価を基礎とし、街路の状況、公共施設等の接近状況、家屋の疎密度等宅地の利用上の便等を総合的に把握して付設します。

8.各筆の評点数の付設

 路線価を基礎として、その街路に沿接する土地ごとに間口、奥行、形状、利用上の法的制限等の状況に応じた補正率を乗じて1m²当たりの評点数を求めます。

9.各筆の評価額の算出

 各筆の1m²当たりの価格に地積を乗じて評価額を算出します。

■その他の宅地評価法の流れ
  1. 状況類似地区の区分
  2. 標準宅地の選定
  3. 標準宅地の適正な時価の評定 ← 基準宅地・標準宅地による均衡確保(地価公示価格等の7割を目途)
  4. 各筆の評点数の付設 ← 宅地の比準表の補正の適用
  5. 各筆の評価額の算出 ← 提示平均価額による均衡確保(評点1点当たりの価額)


 その他の宅地評価法は、市街地宅地評価法と違い街路に路線価を付設せず、標準宅地から比準させて評価額の算出をすることになります。それ以外の評価方法は市街地宅地評価法と同じ方法となります。

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